CONSECUENCIAS FISCALES DE LA DACIÓN EN PAGO

Miguel Ángel Luque Mateo
Profesor Titular de Derecho Financiero y Tributario de la Universidad de Almeria.

La dación en pago, así como el desahucio y la pérdida de la vivienda tras la correspondiente subasta judicial presentan unas repercusiones fiscales poco conocidas por la ciudadanía, en general, y por las propias personas que se han quedado sin hogar, en particular. La primera de ellas es la obligación de pagar al Ayuntamiento respectivo el Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana,  conocido popularmente como “plusvalía”. A pesar de su denominación, este tributo debe satisfacerse aunque el precio del inmueble haya disminuido desde su adquisición. Su cuantía depende, básicamente, del valor catastral del suelo, del número de años transcurridos desde que se adquirió y de los porcentajes y tipos de gravamen aprobados por cada Corporación Local. Para hacernos una idea, la pérdida de una vivienda comprada hace seis años en la capital malagueña por 182.000 €, con un valor catastral del suelo de 58.514 €, le supondría al propietario o propietaria que se ha quedado en la calle la obligación de pagar 2.211 €.

Pero no queda aquí la cosa, en diversos casos, esta misma persona, ahora “sin techo”, deberá incluir en su declaración de la renta una ganancia de patrimonio por la diferencia, a grandes rasgos, entre el precio que pagó por el inmueble y el valor por el que oficialmente lo ha adquirido la entidad de crédito. Para explicar este supuesto, de difícil justificación para muchos, continuaremos con el ejemplo anterior, suponiendo que el préstamo hipotecario concedido por el banco que acepta la dación en pago hubiera sido del 100% del precio (182.000 €) y que ya se hubieran amortizado 32.000 €.

Pues bien, no será inusual que, en el documento que formaliza la citada entrega de la vivienda, se la valore en 212.000 €, porque esa es la cantidad de deuda contabilizada por el banco y no los 150.000 que teóricamente quedaban por pagar, ya que las escrituras públicas que documentan los préstamos hipotecarios incluyen una cláusula que indica que, en caso de incumplimiento, el deudor tendrá que abonar otros conceptos, además del capital, como intereses moratorios, intereses remuneratorios, costas, etc.

Por lo tanto, para Hacienda, en este caso, se habrá producido una ganancia de patrimonio de 30.000 € (212.000 € de valor de transmisión menos 182.000 € de valor de adquisición), a pesar de que el deudor no sólo no ha recibido dinero alguno, sino que se ha quedado sin casa. Ello significará una cuota adicional en su declaración de la renta de unos 7.200 €, que sumados a los 2.211 € del impuesto municipal, casi le supondrá la obligación de pagar tributos por importe de 10.000 €. En definitiva, el sujeto en cuestión se encontrará, como coloquialmente se dice, “cornudo y apaleado”.

Resto del artículo aquí

11 thoughts on “CONSECUENCIAS FISCALES DE LA DACIÓN EN PAGO

  1. Yo trabajo en Telefónica, una multinacional que el año 2011 ganó más de 11.000M€ y que en la división nacional ha impulsado un ERE, en el que yo me encuentro, para echar a 6500 trabajadores. Imagínate si eso es así para una empresa con beneficios que no debería ser para otro tipo de empresas, con resultados negativos.

  2. La deuda de la banca se supone actualmente en más de 200.000M€ principalmente con los bancos franceses y alemanes quizas este dato nos ayude a comprender porqué Merkel influye tantísimo en las decisiones que tomó en su día ZP y las que ahora está tomando Rajoy, pero es que además y eso es otra cosa Gonzalo, su valor patrimonial gracias al ladrillo que se han tenido que quedar, es un 40 o 50% menor del que se le está dando. Trasladar esos valores a su contabilidad, a la cuenta de resultados implicaría que ahora, algunas de esas entidades estarían en quiebra, de ahí que se quiera esperar a la segunda fase de fusiones que nos dejará un mapa bancario con un máximo de seis o siete entidades a las que después se tendrá que ayudar vía FROB.

    Yo también soy partidario de que se dejen caer a las entidades financieras que entren en quiebra tal y como ha ocurrido en los EUA, aunque detrás queden afectados los accionistas, clientes y empleados, los dos primeros perdiendo la parte o la totalidad del ahorrro/inversión que hayan efectuado y los segundos su empleo, ¿no es lo que pasa con el resto de empresas?

    El dinero público se debería emplear en otras cosas, por ejemplo proponiendo inversiones con retorno en la actividad económica, desapalancamiento y reducción del déficit, etc.

    De la misma forma que reclamo ese trato con los particulares, también lo hago con las entidades financieras, empresas de todo tipo de pelaje y actividades subvencionadas como la agricultura, ganadería o pesca que en la UE tienen la excusa perfecta para no evolucionar y un chollo de no te menees.

    Salut i €

  3. Mira en eso de la banca pública vamos a estar de acuerdo. No sería mala idea convertir el ICO en una especia de banco que sin necesidad de otros intermediarios facilite crédito a quien lo necesita, del sector empresarial me estoy refiriendo. Ha y muchas empresas cuya actividad es rentable pero que adolecen de reservas o de cash para financiar su producción y tienen que cerrar, por lo menos todas esas las salvaríamos.

  4. ¿Y que tal una banca pública? Porque supongamos que, como he leído estos días a personajes dispares (desde Luis Solana, militante socialista, hasta periodistas especializados en economía de tendencia conservadora, que no cito para no dar pistas), lo que se hace es dejar que caigan los bancos, como sucede con las empresas que no pueden mantenerse.

    ¿Qué pasa con el dinero de los “ahorradores” de esas entidades? ¿Y con los planes de pensiones privados contratados por las personas en esas entidades? etc.

    Siempre volvemos a lo mismo. Llamamos “malas prácticas” de los bancos y cajas de ahorros de España a la decisión de buscar en el exterior (otras entidades bancarias) dinero para prestar a los compradores de casas y pisos, cuyos precios no dejaban de subir y subir. Total, debían pensar los responsables de estas entidades (a los directores de bancos y cajas se les presionaba para que mejoraran los objetivos, es decir, las ganacias de sus entidades. Esa presión era doble: una negativa, consistente en amenazar con el despido; otra positiva, relacionada con el sueldo, es decir, por cumplir objetivos), como el precio de las vivienda NUNCA BAJA, tenemos negocio para rato.

    Bien, los compradores de pisos o casas y sus familias, como se pone de manifiesto en este artículo, aún en el caso más favorable a sus intereses, la dación en pago, pierden la vivienda y tienen una deuda con el ayuntamiento a cuenta del IBI y con Hacienda, por “ganancia de patrimonio”. En el peor de los casos, pierden la vivienda y mantienen la deuda con el banco. Deuda que será mayor cuanto menor sea el capital amortizado, claro.

    ¿Y los bancos? La deuda de los bancos con el exterior la pagamos a escote. O sea, entre todos. ¿Dejarlos caer anularía la deuda? No. Y, ojo, que no sólo están endeudados por la “mala práctica” (a toro pasado lo es para muchos, incluso para los que la aplaudian en su momento) de buscar dinero en el exterior para financiar a los “ávidos” compradores españoles, que, como todo el mundo sabe estaban encantados de hipotecarse a 40 años, sino por haber comprado “activos tóxicos” en el exterior.

    ¿Y cuál es la deuda de la banca? El que lo sepa que dé un paso adelante. Porque se sospecha que sus cuentas son más falsas que un duro sevillano. Entre otras cosas porque el valor que dan al “ladrillo” en sus balances no se corresponde con el precio real y actual del mismo.

    Por tanto, vuelvo al principio: ¿Que tal una banca pública? Y sí, EDP, dejemos que el banco que no pueda manterse a flote se hunda. Y se hunda con todas las consecuencias. Es decir, que el ahorrador de ese banco o el que sucribió un plan de pensiones apechugue.

  5. Vamos a ver, EDP, que cada día me asombras más. Los compradores, como escribes irónicamente aunque es rigorosamente así, han pagado importes al realizar las escrituras y cuotas para amortizar el préstamos y los intereses del mismo. Todo ese dinero, además de la vivienda, lo han perdido. No les ha servido de nada. El colmo es que hacienda pretenda cobrarles por esa “ganancia” de patrimonio. ¿Dónde está esa ganancia? ¿Como puede contabilizarse como ganancia el capital amortizado?

    En el ejemplo que nos propone Miguel Angel Luque Mateo, resulta que ese hipotético comprador, esa imaginaria familia, después de haber soltado al banco 30.000 euros de los 182.000 que debía, pierde su vivienda y acumula una deuda con el ayuntamiento y hacienda de 10.000 euros. Total 40.000 euros del ala por nada.

  6. Quan un empresari pren decisions equivocades ha de tencar l’empresa i se’n resent el seu patrimoni, si jo jugo a borsa amb els meus estalvis i perdo la majoria de la meva inversió m’jaig de fer fotre. Si tot això és així, per quin motiu els que han comprat una vivenda que ara (ni abans tampoc) no poden pagar, se’ls ha de perdonar el deute i a més com que tot això ho acabem pagant amb els nostres impostos, acabem pagant els que no ens hem hipotecat per sobre de les nostres possibilitats i tot.

    Pregunteu-vos perquè a europa és tant difícil que faci fallida un banc mentre en els EUA no. I potser la solució hauria de començar per aquí ……

  7. Hay que pensar que en una situación digamos normal, cuando el hipotecado tiene problemas para pagar siempre puede poner la vivienda a la venta, el problema es que no hay compradores, compradores que puedan pagar lo que el primer hipotecado pidió de financiación. A partir de ahí se cierra todo el circulo, no lo puede vender y no puede pagar y va a embargo.
    En todo caso se ha de cambiar la ley y quizás también la mentalidad hispana de propiedad, el cambio de la ley hará que los intereses suban, y que sean mucho más restrictivos. El cambio de mentalidad supondrá en todo caso, que no habrá tantos impedimentos para cambiar de lugar de residencia. Pero todo esto es algo que será cuestión de años o de décadas, y muy complicado por cierto.

  8. Uno de los grandes problemas que tienen las entidades financieras para aceptar la dación para saldar las deudas hipotecarias, es que según los últimos datos, datos del BBVA, la vivienda va a sufrir una baja de un 65% en su valoración actual. Esto es lo que hace que no se quiera aceptar la dación como pago.

  9. Si, y con los importes pagados por los compradores al realizar las escrituras y las cuotas (amortizaciones e intereses) pagadas hasta la fecha que se les constituya un fondo de inversión inmobiliaria al 4,5%. Y puestos a pedir que pagen el 50% de mis recibos de suministro electrico, agua y gas, por pedir ….

    Las verdaderas víctimas de todo esto Gonzalo, somos los llamados clase media a los que nos crujen a impuestos que pagamos religiosamente entre otras cosas para financiar el rescate de esos bancos que deben asumir según tú los impuestos que con la dación se generen, los subsidios de desempleo, etc. y ni nos aplican amnistías fiscales ni nada por el estilo. Al final siempre es lo mismo.

    La dación me parece una buena medida, pero igual de tanto estirar de la cuerda la vamos a romper. El que asuma el propietario del inmueble la parte de impuestos que genera la dación, es lo mínimo que se le puede exigir a alguien que ha hecho una apuesta al rojo y le ha salido al negro, más o menos lo que a cualquier hijo de vecino que ha hecho las cosas como las tenía que hacer.

    Salut i €

  10. EDP: “Todavía no entiendo demasiado bien lo que propone el sr. Luque en su artículo, ¿que no se abonen estos impuestos o que los asumamos otros?.”

    ¿Y que tal la entidad bancaria que se quede con la vivienda?

  11. Todavía no entiendo demasiado bien lo que propone el sr. Luque en su artículo, ¿que no se abonen estos impuestos o que los asumamos otros?. Al final entre la injusta y vergonzante amnistía fiscal decretada recientemente y la exención del pago a quienes obviando sus posibilidades económicas se lanzaron a comprar pisos que no podían pagar, ¿quien propone el sr. Luque que paguen los impuestos para la educación, sanidad, seguridad, etc.? ah, ya sé, los catalanes, off course!.

    O todavía mejor, todos los impuestos que yo he pagado religiosamente por conceptos de IBI, pluvalías por la venta de mi piso ahora hace más de 20 años, por la compra de mi casa, los intereses satisfechos no sin esfuerzo por las hipotecas que suscribí para su compra asi como la amortización del capital,etc. que me los reintegren, por pedir que no quede!.

    Salut i €

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