CONSECUENCIAS FISCALES DE LA DACIÓN EN PAGO


Miguel Ángel Luque Mateo
Profesor Titular de Derecho Financiero y Tributario de la Universidad de Almeria.

La dación en pago, así como el desahucio y la pérdida de la vivienda tras la correspondiente subasta judicial presentan unas repercusiones fiscales poco conocidas por la ciudadanía, en general, y por las propias personas que se han quedado sin hogar, en particular. La primera de ellas es la obligación de pagar al Ayuntamiento respectivo el Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana,  conocido popularmente como “plusvalía”. A pesar de su denominación, este tributo debe satisfacerse aunque el precio del inmueble haya disminuido desde su adquisición. Su cuantía depende, básicamente, del valor catastral del suelo, del número de años transcurridos desde que se adquirió y de los porcentajes y tipos de gravamen aprobados por cada Corporación Local. Para hacernos una idea, la pérdida de una vivienda comprada hace seis años en la capital malagueña por 182.000 €, con un valor catastral del suelo de 58.514 €, le supondría al propietario o propietaria que se ha quedado en la calle la obligación de pagar 2.211 €.

Pero no queda aquí la cosa, en diversos casos, esta misma persona, ahora “sin techo”, deberá incluir en su declaración de la renta una ganancia de patrimonio por la diferencia, a grandes rasgos, entre el precio que pagó por el inmueble y el valor por el que oficialmente lo ha adquirido la entidad de crédito. Para explicar este supuesto, de difícil justificación para muchos, continuaremos con el ejemplo anterior, suponiendo que el préstamo hipotecario concedido por el banco que acepta la dación en pago hubiera sido del 100% del precio (182.000 €) y que ya se hubieran amortizado 32.000 €.

Pues bien, no será inusual que, en el documento que formaliza la citada entrega de la vivienda, se la valore en 212.000 €, porque esa es la cantidad de deuda contabilizada por el banco y no los 150.000 que teóricamente quedaban por pagar, ya que las escrituras públicas que documentan los préstamos hipotecarios incluyen una cláusula que indica que, en caso de incumplimiento, el deudor tendrá que abonar otros conceptos, además del capital, como intereses moratorios, intereses remuneratorios, costas, etc.

Por lo tanto, para Hacienda, en este caso, se habrá producido una ganancia de patrimonio de 30.000 € (212.000 € de valor de transmisión menos 182.000 € de valor de adquisición), a pesar de que el deudor no sólo no ha recibido dinero alguno, sino que se ha quedado sin casa. Ello significará una cuota adicional en su declaración de la renta de unos 7.200 €, que sumados a los 2.211 € del impuesto municipal, casi le supondrá la obligación de pagar tributos por importe de 10.000 €. En definitiva, el sujeto en cuestión se encontrará, como coloquialmente se dice, “cornudo y apaleado”.

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